Den australiensiska drömmen om att äga ett hem med en utomhusdunny kan vara död, men att köpa en av planen lägenheten är verkligen en ritt av passage för otaliga spirande hemägare i stora huvudstäder dessa dagar.
Den svåraste delen är vanligtvis det enklaste: Hur börjar jag ens när jag inte kan se den färdiga produkten?
"Det är djupt men det här är de saker du måste faktor när du tittar på planens egenskaper."
Att köpa din första lägenhet utanför planen behöver inte vara en svindlande raketvetenskap som slutar i besvikelse.
Därför slår vi upp en av East Sydneys mest framgångsrika fastighetsmäklare med över en decades värdupplevelse på prestigemarknaden för att avslöja allt du behöver veta om att jaga din perfekta ödmjuka bostad.
Byggföretag gör en stor skillnad
Leta alltid efter en ansedd byggmästare när du letar efter någon av planlägenheten. Det är en av de grundläggande förutsättningarna, enligt Edward Brown of Belle Property, som specialiserat sig på Sydneys strandside, park och blomstrande inre marknader som är fulla av planlösningarna.
"Leta alltid efter någon som litar på, någon som har gjort det flera gånger i stället för ett byggföretag som kör sin första rodeo", förklarar Brown.
"Se även på bilderna för att se till att vad som finns i displayen passar faktiskt med slutprodukten."
Även om det kan finnas liten skillnad mellan de ledande bostadsbyggande företagen är det de mindre kända som köparna behöver vara trötta på.
Att vara välinformerad om byggföretaget som byggde lägenheten kommer att se till att din investering kommer att uppskatta med utvecklingen.
Forskning kan göra dig rik
Det kallas due diligence av en anledning och det är utformat för att förhindra nya köpare från att vandra in i tvivelaktiga eller farliga fastigheter samtidigt som de maximerar sin investeringspotential.
Den svåra delen är att det görs helt på egen hand. Här är vad du ska leta efter innan du signerar den prickade linjen.
Undersök omgivningen
Även om en plats baserad på en fancy förortsnamn ensam kanske det går att klara avgörandet för många finns det fortfarande en lista med finare detaljer som köpare måste titta på när man köper nya lägenheter.
"Det är djupt men det här är de saker du måste faktor när du tittar på planens egenskaper", säger Brown.
Här är en nedgång av hans viktiga checklista för platsen.
- Se vad mer i området är som din lägenhet och har sålt för ett liknande värde
- Se vad de övriga utvecklingen har handlat för per kvadratmeter
- Se vilka fördelar de block kan ha över det block du tittar på att köpa
- Omfattar området när det gäller infrastruktur - alla bussar, tåg, skolor, köpcentra och sjukhus?
- Hur central är fastigheten till dina livsstilsbehov och är det lätt att komma runt till vänner eller familj?
- Var försiktig med lokaliseringens demografi eftersom detta förändras med områdets utveckling och kan direkt påverka egenskapens värde
Titta på vad som erbjuds strukturellt
Display-sviter är avsiktligt prickiga för att fånga uppmärksamheten hos potentiella köpare som tittar på planen. Även om det är bra som ett marknadsföringsverktyg, är den verkliga läxan du behöver göra, att se till vad modellerna, bildskärmarna och broschyrerna visar är vad du faktiskt betalar för.
Här är vad du ska titta på när det gäller tegel och murbruk.
- Se till att det inte finns mycket förändring som kan gå längre än skärmen
- Se till att lägenheten inte kommer att förlora några kvadratmeter när den är byggd
- Titta på de kommersiella anläggningarna som kommer att fästas på kvarteren, kaféer, restauranger, sjukhus och stormarknader kan alla påverka fastighetsvärdet
- Om du köper bilutrymme, ett garage eller ett affärsrum, se till att det är allt markerat och tätt i kontraktet för att förhindra att utvecklaren ändrar dessa specifikationer i sista minuten
Var får du fler svar
Att checka ut poäng är en sak men det måste finnas extern information som ingår i att se till att ditt köp inte äventyras efter att du har överlämnat kontanterna.
"Om du köper av planen är det viktigt att inse några andra egenskaper som byggs runt dig", säger Brown.
"Om man hamnar framför balkongen har du förlorat någon verklig aspekt som du kanske har köpt till - svepande utsikt över hamnen? Borta. Och där går ditt fastighetsvärde, naturligt ljus och levande njutning på ett och samma sätt. "
Svaret här är att söka fler svar där det är tillgängligt. Gör din forskning via rådswebbplatser där någon information görs tillgänglig för allmänheten. Detta kan hjälpa köpare att avgöra vad som byggs runt sin lägenhet.
Strike A Deal att lägga till värde i din lägenhet
Du kan förhandla om en ny bil så varför inte på en ny lägenhet? Tommelfingerregelen här är inte att förhandla så mycket på pris, vilket ofta är stift för av planlägenheterna, men på unika tillägg till ditt hem.
"Förhandla om villkor och vilka extrafunktioner du kan komma ifrån planen", säger Brown.
"Att köpa på detta sätt ger dig möjligheten att köpa något med extra förvaring och extra snickeri i slutet."
Så istället för att bosätta sig för den grundläggande bassängen och tapeter som varje annan lägenhet får, försök att förhandla om något lite mer estetiskt tilltalande eller dyrt.
"Det är en råvara - fråga om vad du får ut av fastigheten."
"Att köpa en 1-rumslägenhet kommer vanligtvis inte med ett badkar, men säg att din partner älskar ett bad ... fråga om de kan få ett bad sätta in där", säger Brown.
"Ännu viktigare, fråga dem om du måste betala lite mer eller kan du få det som ingår i kontraktspriset?"
Sättet att titta på denna förhandlingsprocess är genom att anpassa din egen plats så att den sticker ut från resten.
"Om folk som köper nya bilar kan kryssa alla alternativ, samma görs för dem som köper en av fastigheten. Det är en råvara - fråga om vad du får ut av fastigheten. "
Prognos för framtida värde
Det är viktigt för köpare att inse att när de köper en av planlägenheten betalar de för ett prognostiserat pris på den utvecklingen - bestämmer alltid om denna prognostiserade siffra är värt det en gång.
"Som alla köp köper du en investering och köper en fastighet som handlar om en långsiktig strategi", säger Brown.
"Du borde se efter om området kommer att växa bra över en femårsperiod och dubbla dina pengar under samma period."
Hur man säger om det är en citron
Tyvärr finns det inget säkert sätt att berätta om en planlösning är en citron.
"Varje byggnad kommer alltid att ha en defekt eller två och det är normalt", säger Brown.
Freak inte tillbaka till hundhuset men. I Australien finns det något som kallas en Builder-garanti som är utformad för att skydda köpare när man går igenom en defektlista med en utvecklare. Due diligence är dock fortfarande nummer ett prioritet.
"Har öppna kommunikationslinjer med din agent, utvecklaren eller byggare", tillägger Brown.
"Gör din forskning och om du har sett området som erbjuder tillväxt så borde det inte vara en citron. Köp på ett bra golv med naturligt ljus, utrymme och aspekt. Det här är alla stora investeringar. "
Slutliga kritiska saker att notera när du tittar på din första av planlägenheten:
- Om du köper på grund av att du säljs på hyresavkastning är det ett tydligt fall köpare akta dig
- Om en utvecklare slashes priserna att sälja, måste du ifrågasätta varför som det kan vara ett problem
- Glöm hyra avkastning; fokusera på vad du tycker att fastigheten är värd snarare än vad du har fått veta